Tình trạng chủ đầu tư đem dự án bất động sản thế chấp ngân hàng, nhưng vẫn bán cho khách là điều không hiếm. Người mua chung cư như “nắm dao đằng lưỡi” khi gặp phải chủ đầu tư kiểu này.
Mua nhà 10 năm bỗng nhiên bị ngân hàng đòi siết nhà
Mới đây những hộ dân sinh sống tại chung cư Phú Thạnh (phường Phú Thạnh, quận Tân Phú, TPHCM), do Công ty CP Xây dựng công trình 585 làm chủ đầu tư, đã khá lo lắng khi bất ngờ Ngân hàng Việt Á – Chi nhánh TPHCM có thông báo về việc tiến hành khởi kiện và yêu cầu chủ đầu tư bàn giao 214 căn hộ do khoản vay quá hạn tại ngân hàng.
Theo nội dung từ thông báo của ngân hàng, căn cứ theo hợp đồng tín dụng số 55 ngày 2.8.2010 và hợp đồng thế chấp số 104 ngày 4.8.2010, số 03 ngày 24.1.2010, Công ty CP Xây dựng công trình 585 đã sử dụng tài sản thế chấp là 214 căn hộ thuộc dự án khu chung cư cao tầng Phú Thạnh để đảm bảo cho toàn bộ nghĩa vụ nợ của Công ty CP Xây dựng công trình 585 tại ngân hàng, bao gồm nhưng không giới hạn là vốn nợ gốc, nợ lãi, chi phí xử lý tài sản và các khoản chi phí khác.
Hiện nay, khoản nợ vay của Công ty CP Xây dựng công trình 585 đã bị nợ quá hạn, đã vi phạm các điều khoản của hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp đã ký kết. Ngân hàng sẽ khởi kiện Công ty CP Xây dựng công trình 585 tại tòa án các cấp có thẩm quyền để yêu cầu xử lý phát mãi tài sản thế chấp là 214 căn hộ tại chung cư Phú Thạnh.
Ngày 21.6 vừa qua, đại diện UBND phường Phú Thạnh, quận Tân Phú đã chủ trì tổ chức cuộc họp giữa Ngân hàng Việt Á (VietABank), Công ty 585, Công an phường, ban Quản trị chung cư Phú Thạnh liên quan đến thông báo của VietABank về việc tiến hành khởi kiện và yêu cầu chủ động bàn giao đối với 214 căn hộ tại chung cư Phú Thạnh. Trong buổi họp này, Công ty 585 đề xuất ngân hàng hỗ trợ trong vòng 3 năm để công ty được xử lý các tài sản tương đương để xử lý giải chấp 214 căn hộ còn lại và hỗ trợ cho Công ty 585 giải chấp theo từng đợt trong 3 năm tiếp theo (từ nay đến 2027). Và chủ đầu tư cũng khẳng định cư dân không có trách nhiệm đối với ngân hàng mà thuộc trách nhiệm của Công ty 585.
Đây không phải trường hợp đầu tiên xảy ra trên địa bàn TPHCM. Theo thống kê mới nhất từ Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, hiện nay trên địa bàn thành phố có khoảng 60 dự án nhà ở được chủ đầu tư thế chấp cho ngân hàng, trong đó có 41 dự án thế chấp từ năm 2016-2023 và nhiều dự án thế chấp từ các năm 2008-2011 khiến người mua nhà chưa được cấp sổ hồng.
Tăng chế tài bảo vệ người mua nhà
Từ thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành (năm 2015) đã quy định rõ dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng ra văn bản xác nhận đủ điều kiện mở bán thì chủ đầu tư mới ký kết hợp đồng bán cho khách hàng. Đối với dự án thế chấp thì chỉ được bán khi có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp là ngân hàng hoặc khách hàng mua nhà. Trong trường hợp này, Sở Xây dựng sẽ ghi vào văn bản xác nhận là dự án có thế chấp để người mua nhà biết và cân nhắc.
Còn theo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có quy định yêu cầu chủ đầu tư phải công khai gần như toàn bộ tình trạng pháp lý của dự án. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nếu không có cơ chế đủ mạnh, thì chủ đầu tư nếu cố tình vẫn có thể che giấu được.
Kẽ hở là, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành yêu cầu chủ đầu tư công khai thông tin về dự án, song hình thức đăng thông tin của các chủ đầu tư hiện nay đều chỉ tập trung vào quảng cáo dự án, chứ rất ít đăng thông tin về tình trạng pháp lý như quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy phép xây dựng, tiền sử dụng đất, quy hoạch 1/500…
Bên cạnh đó, câu hỏi mà nhiều người đặt ra là vì sao nhà đã bán mà chủ đầu tư vẫn mang thế chấp được cho ngân hàng? Trách nhiệm của ngân hàng trong câu chuyện này đến đâu?
Luật sư Nguyễn Đăng Tư, Văn phòng luật TriLaw cho biết, trong tất cả các loại hình thế chấp thì chủ đầu tư đều phải chịu trách nhiệm trực tiếp trước cư dân – khách hàng khi cư dân bị treo sổ. Tuy nhiên, đối với việc chủ đầu tư thế chấp (đất, nhà và đất, nhà trên đất) dự án mà dự án đã, đang xây dựng, đã bán cho khách hàng mà ngân hàng vẫn nhận thế chấp không cần có ý kiến chấp thuận của người mua nhà hoặc bỏ qua khâu thẩm định tài sản thì ngân hàng đã vi phạm quy định về cho vay.
Nếu chủ đầu tư đã công bố đầy đủ dự án đang cầm cố mà khách hàng vẫn mua thì khách hàng chịu trách nhiệm. Còn ngược lại nếu chủ đầu tư giấu giếm việc cầm cố, thế chấp dự án mà vẫn bán cho khách hàng thì khách hàng là nạn nhân. Trường hợp căn hộ đã bán cho khách hàng mà đem thế chấp thì chủ đầu tư có lỗi và ngân hàng cũng có lỗi vì thẩm định không kỹ. Khi đó khách hàng là vô can và được bảo vệ. Chính vì vậy, nhà nước cần làm sổ hồng cho khách hàng; còn chủ đầu tư và ngân hàng tự xử lý với nhau hoặc kéo nhau ra tòa.
Bên cạnh đó, cũng có nhiều ý kiến cho rằng, thay vì ngân hàng chỉ bảo lãnh đối với hành vi chậm bàn giao nhà như hiện nay, cần quy định phải bảo lãnh đối với cả hành vi chậm cấp sổ hồng cho khách hàng mua nhà.
