Bán nhà đất để chuyển sang chung cư tầm trung giúp nâng cấp không gian sống nhưng về lâu dài, giá trị căn hộ khó tăng tốt như nhà đất, theo chuyên gia.
Tôi 29 tuổi, vừa kết hôn và có kế hoạch sinh con năm 2026. Tôi có một căn nhà cấp 4 tại quận 12, giá khoảng 3 tỷ đồng, đang cho thuê giá 3,5 triệu đồng một tháng. Hiện tôi thuê nhà ở quận Gò Vấp giá 5 triệu đồng mỗi tháng. Gia đình tôi mong muốn sinh sống, làm việc tại Gò Vấp để thuận tiện công việc và gần bố mẹ.
Tôi tự kinh doanh, thu nhập hiện tại bị giảm sút do suy thoái, còn khoảng 30-40 triệu đồng mỗi tháng, không có người phụ thuộc. Chi tiêu hàng tháng khoảng 10-12 triệu đồng. Ngoài ra, tôi còn có một khoản dư 1 tỷ đồng. Với lãi suất thấp như hiện tại, tôi muốn bán nhà quận 12, vay thêm 1 tỷ đồng, tổng ngân sách khoảng 5 tỷ đồng, nhưng phân vân về các phương án để tối ưu tài sản trong dài hạn.
Một là, mua nhà đất ở quận Gò Vấp, giá khoảng 4,5-5 tỷ đồng. Hai là, đầu tư đất vùng ven và tiếp tục thuê nhà. Ba là, mua chung cư ở Gò Vấp.
Mong chuyên gia có thể tư vấn giúp tôi phương án tối ưu tài sản trong dài hạn mà vẫn cân bằng được chất lượng cuộc sống đối với người trẻ như tôi. Tôi cảm ơn!
Độc giả Minh Nhi
Thị trường bất động sản khu Đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Chuyên gia tư vấn:
Vốn tự có của bạn là 4 tỷ đồng gồm căn nhà 3 tỷ ở quận 12 và khoản tiết kiệm một tỷ đồng. Mỗi tháng, khoản dự phòng và tích lũy của bạn trừ đi chi phí sinh hoạt còn khoảng 23-33 triệu đồng (gồm cả lãi gửi tiết kiệm của khoản tiền một tỷ đồng, giả sử 6% một năm). Đây là cơ cấu tài chính rất tốt trong hiện tại, bạn có thể cân nhắc đến việc nâng cao chất lượng cuộc sống hoặc đầu tư tích lũy gia tăng thêm tài sản trong lâu dài.
Về vốn đòn bẩy, bạn nên vay khoảng 800 triệu đồng, phù hợp với tài chính và không ảnh hưởng chất lượng cuộc sống. Tổng ngân sách của bạn khoảng 4,8 tỷ đồng.
Phương án 1: Mua nhà đất 4,5-5 tỷ đồng ở quận Gò Vấp
Phương án này phù hợp với ngân sách hiện tại của bạn. Tổng giá trị bất động sản sở hữu tăng từ 3 tỷ đồng lên 4,8 tỷ đồng. Bạn sẽ tiết kiệm được mỗi tháng 1,5 triệu đồng chênh lệch từ tiền cho thuê nhà rồi đi thuê nhà khác, dù ít đáng kể. Vì đã dồn toàn bộ vốn vào tài sản, bạn sẽ giảm bớt tâm lý tiêu xài vì sẵn tiền nhàn rỗi.
Sau khi mua nhà đất ở Gò Vấp, cơ cấu tài chính của bạn là thu nhập 26,5-36,5 triệu đồng một tháng (giảm 3,5 triệu tiền cho thuê nhà quận 12 và lãi gửi tiết kiệm); trả khoản vay ngân hàng 9 triệu đồng; tích lũy 1,5-11,5 triệu đồng. Khoản chi tiêu hàng tháng vào khoảng 13 triệu đồng (sau khi có con) nhờ tiết kiệm được 5 triệu tiền thuê nhà
Tuy nhiên, sau khi mua nhà, bài toán tài chính chật vật hơn hiện tại vì bạn không còn khoản tích lũy một tỷ đồng. Mỗi tháng bạn phải dành ra 9 triệu từ thu nhập để trả khoản vay ngân hàng. Về giá trị bất động sản, nhìn về dài hạn, tiềm năng tăng trưởng của nhà đất Gò Vấp thấp hơn so với khu vực Quận 12. Phương án này giúp bạn có không gian sống tốt hơn nhưng không còn khoản tích lũy hay bất động sản để giữ vốn.
Phương án 2: Đầu tư đất vùng ven và tiếp tục thuê nhà
Với bất động sản vùng ven mua để dành, bạn chỉ nên đầu tư tối đa 30% tài sản. Bạn cân nhắc chỉ dùng một tỷ đồng nhàn rỗi hoặc vay thêm tối đa 800 triệu đồng để mua mảnh đất vùng ven. Căn nhà ở quận 12 nên giữ lại để phòng trường hợp xấu nhất là khoản đầu tư không thành công, bạn vẫn còn đường lùi.
Cơ cấu tài chính của bạn trong một tháng gồm thu nhập 30-40 triệu đồng (mất 5 triệu đồng lãi gửi tiết kiệm); trả ngân hàng 9 triệu đồng, tích lũy dưới 10 triệu đồng. Khoản chi tiêu hàng tháng vào khoảng 13 triệu đồng (sau khi có con).
Phương án này giúp tổng giá trị bất động sản sở hữu tăng từ 3 tỷ đồng lên 4-4,6 tỷ. Bạn không chỉ giữ được bất động sản quận 12 mà còn có thêm bất động sản vùng ven với cơ hội tăng giá tốt nếu ở khu vực hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng. Nếu mua bất động sản ở xa, bạn cần kiểm tra kỹ pháp lý và quy hoạch để tránh mất tiền. Sau khi chọn được một khu vực, bạn nên khảo sát kỹ giá khu vực đó từ nhiều nguồn, tránh tình cảnh mua hớ.
Tuy nhiên, tôi cho rằng phương án bán nhà quận 12, dồn hết vốn đầu tư đất vùng ven trong khi gia đình tiếp tục ở thuê rất mạo hiểm. Bởi môi trường sống như cũ, không đáp ứng nhu cầu nâng cao chất lượng sống khi có con. Bài toán tài chính trong vài năm tới chật vật hơn vì trả lãi ngân hàng và tiền tích lũy phải giảm tới mức tối thiểu. Trong bối cảnh thị trường chưa thực sự phục hồi, bạn cần xác định giữ “chôn vốn” trong bất động sản dài hạn và chờ thông tin quy hoạch, hạ tầng mới đạt lợi nhuận kỳ vọng.
Phương án 3: Mua chung cư ở Gò Vấp và một bất động sản vùng ven
Bạn có thể mua chung cư bình dân 1,8 tỷ đồng tại quận Gò Vấp từ khoản tiền nhàn rỗi và vay thêm 800 triệu đồng. Căn nhà ở quận 12 bạn có thể bán đi và chuyển sang đầu tư 1-2 bất động sản vùng ven. Nếu nâng cấp lên chung cư tầm trung khoảng 3 tỷ đồng, bạn có thể chọn bán nhà quận 12. Khoản tích lũy một tỷ đồng và 800 triệu vay thêm để đầu tư một bất động sản vùng ven. Phương án này giúp bạn có không gian sống tốt hơn cho gia đình, nhất là sau khi có con. Tổng tài sản bất động sản sở hữu tăng từ 3 tỷ lên 4,8 tỷ, sở hữu thêm một bất động sản.
Với phương án này, cơ cấu tài chính một tháng của gia đình bạn gồm thu nhập 26,5-36,5 triệu, hoặc 30-40 triệu nếu giữ lại nhà quận 12 cho thuê; trả khoản vay ngân hàng 9 triệu; tích lũy 1,5-11,5 triệu đồng, hoặc 5-15 triệu đồng nếu giữ lại căn nhà quận 12. Khoản chi tiêu hàng tháng vào khoảng 13 triệu đồng (sau khi có con).
Bạn lưu ý về lâu dài, giá trị chung cư ở quận Gò Vấp khó tăng mạnh như căn nhà hiện tại ở quận 12. Ngoài ra, bài toán tài chính sẽ chật vật hơn vì không còn khoản tích lũy, trong khi bất động sản vùng ven khó có thể đem đến dòng tiền cho thuê. Tuy nhiên, về tổng thể, đây sẽ là phương án phù hợp để bạn có thể vừa nâng cấp không gian sống, vừa giữ vốn đầu tư trong bất động sản.
Ông Lê Quốc Kiên
Chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập
