1. 5 lưu ý quan trọng trước khi cải tạo nâng tầng nhà phố
Kiểm định chất lượng công trình trước khi nâng tầng
Kiểm định chất lượng công trình trước khi nâng tầng bao gồm:
– Kiểm định móng: Đảm bảo rằng nền móng hiện tại có đủ khả năng chịu lực để nâng thêm tầng mới. Kiểm tra tải trọng tối đa mà nền móng có thể chịu đựng và xác định khả năng tải trọng của nền móng.
– Kiểm định sàn: Xác định tải trọng tối đa mà sàn hiện có thể chịu đựng. Đảm bảo sàn có độ bền phù hợp để hỗ trợ tầng mới được nâng lên.
– Kiểm định cấu kiện cột, dầm: Kiểm tra cấu kiện chính chịu lực trong căn nhà, đảm bảo chúng đủ mạnh mẽ và khả năng chịu lực để hỗ trợ công việc cải tạo và nâng tầng mới.
– Kiểm định sức chịu lực của đà kiềng: Đảm bảo các đà kiềng trong công trình có đủ khả năng chịu tải trọng từ tầng mới được nâng thêm.
Cần kiểm định chất lượng công trình trước khi nâng tầng và đưa ra các biện pháp gia cố cần thiết (Ảnh minh họa: Cải tạo nhà phố 70m2 “lỗi thời”)
Kết quả từ việc kiểm định này sẽ giúp bạn và nhà thầu xây dựng hiểu rõ về khả năng cải tạo và nâng tầng của công trình, và nếu cần, có thể áp dụng biện pháp gia cố để đảm bảo sự an toàn và bền vững của căn nhà.
Tính toán chiều cao tầng đảm bảo an toàn và tuân thủ pháp luật
Việc nâng tầng quá cao có thể tạo ra áp lực lớn lên hệ móng nhà, gây ảnh hưởng đến tuổi thọ của căn nhà. Do đó, khi thực hiện cải tạo nâng tầng nhà phố, cần kiểm tra kỹ lưỡng kết cấu chịu lực của hệ móng – cột nhà và trọng lượng chịu tải tối đa.
Chủ nhà và nhà thầu cần tính toán chiều cao tối đa có thể nâng thêm và thực hiện các biện pháp gia cố cần thiết, nhằm đảm bảo độ bền của căn nhà sau khi cải tạo. Đặc biệt, cần tuân thủ nghiêm ngặt số tầng được phép xây thêm theo quy định của pháp luật, cụ thể như sau:
– Đất diện tích từ 15m2 đến dưới 30m2, với mặt tiền ≥ 3m và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng ≥ 3m, được phép xây nhà cao tối đa 4 tầng + 1 tum, tổng chiều cao công trình không vượt quá 12m.
– Đất diện tích từ 30m2 đến dưới 40m2, với mặt tiền ≥ 3m và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng ≥ 5m, được phép xây nhà cao tối đa 4 tầng + 1 tum, tổng chiều cao công trình không vượt quá 16m.
– Đất diện tích từ 40m2 đến dưới 50m2, với mặt tiền lớn hơn 3m và nhỏ hơn 8m, và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng ≥ 5m, được cấp phép xây nhà cao tối đa 5 tầng + 1 tum, hoặc có mái chống nóng, tổng chiều cao công trình không vượt quá 20m.
– Đất có diện tích lớn hơn 50m2, với mặt tiền lớn hơn 8m và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m, hoặc công trình xây dựng hai bên tuyến đường trong khu vực quy hoạch hạn chế phát triển, được phép xây dựng 6 tầng, tổng chiều cao công trình không vượt quá 24m.
Cần tính toán chiều cao tầng và không nên nâng tầng quá cao so với nền móng cũ (Ảnh: Nhà phố 2 mặt tiền)
Xin giấy phép cải tạo nâng tầng
Nâng tầng nhà phố là việc thay đổi kết cấu chịu lực của công trình, thuộc đối tượng cải tạo cần phải xin giấy phép. Do đó, trước khi tiến hành cải tạo, chủ nhà bắt buộc phải xin giấy phép cải tạo tại Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện nơi có nhà ở cần cải tạo. Bộ hồ sơ xin giấy phép bao gồm:
– Đơn xin cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà.
– Bản vẽ thiết kế cải tạo nhà ở.
– Ảnh chụp hiện trạng các hạng mục công trình, nhà ở đề nghị xin cải tạo.
– Biên bản xác nhận hiện trạng công trình lân cận với hàng xóm (bao gồm ảnh chụp hiện trạng công trình lân cận trước khi cải tạo nhà, đánh dấu vị trí hiện trạng, ký xác nhận của hàng xóm, chủ nhà, địa chính địa phương của phường hoặc xã và cam kết).
– Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình nhà ở hoặc bản sao giấy phép xây dựng nhà đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
– Ngoài ra, nếu cố tình cải tạo nâng tầng mà không xin giấy phép cải tạo, chủ nhà có thể phải nộp phạt từ 60,000,000 – 80,000,000 VND.
Lựa chọn đơn vị thi công uy tín
Trong quá trình tìm kiếm và chọn lựa đơn vị thi công, chủ nhà cần tập trung vào việc tìm kiếm những đơn vị có uy tín, kinh nghiệm và có khả năng thẩm định kết cấu công trình một cách chuyên nghiệp. Điều này sẽ đảm bảo rằng quá trình cải tạo và nâng tầng sẽ diễn ra một cách suôn sẻ, an toàn và hiệu quả nhất.
Lựa chọn bản vẽ nâng tầng phù hợp với nhà cũ
Nên lựa chọn bản vẽ cải tạo nâng tầng vừa hiện đại nhưng vẫn không phá vỡ kết cấu của căn nhà cũ. Điều này sẽ góp phần giúp cho kết cấu ngôi nhà của bạn bền vững, an toàn hơn và phù hợp thẩm mỹ hơn, đặc biệt là có thể tiết kiệm tối đa chi phí.
Chọn đơn vị thiết kế, thi công và chọn bản vẽ phù hợp khi cải tạo
2. 3 kinh nghiệm trong quá trình thi công cải tạo nâng tầng
Chọn vật liệu nhẹ và chất lượng
Trong quá trình cải tạo nâng tầng, việc chọn vật liệu nhẹ nhưng vẫn đảm bảo độ bền cao là rất quan trọng. Vật liệu nhẹ giúp giảm áp lực lên hệ thống nền móng, giữ cho căn nhà vững chắc mà không cần phải thay đổi quá nhiều kết cấu. Một số lựa chọn phổ biến bao gồm tấm xi măng nhẹ và tấm thạch cao, có thể được sử dụng cho sàn, trần và vách ngăn.
Việc lựa chọn những loại vật liệu nhẹ, giúp làm giảm áp lực nên nền móng nhà là rất quan trọng
Lợp mái bằng vật liệu nhẹ nhằm giảm áp lực lên móng
Để giảm áp lực lên nền móng và tăng tuổi thọ cho công trình cải tạo nâng tầng, chủ nhà nên ưu tiên lựa chọn những loại vật liệu nhẹ như mái tôn, tấm lợp tôn xốp tôn, và tấm lợp sinh thái. Các loại vật liệu này không chỉ có trọng lượng nhẹ mà còn có độ bền cao, giúp giảm bớt áp lực lên hệ thống nền móng của nhà. Đồng thời, chúng cũng đảm bảo sự kiên cố và độ bền cho công trình sau khi hoàn thành quá trình cải tạo.
Chú ý vấn đề an toàn thi công trong quá trình cải tạo nâng tầng
Trong quá trình cải tạo nâng tầng nhà, việc đảm bảo an toàn là rất quan trọng. Dưới đây là những điều mà đơn vị thi công và chủ nhà cần chú ý để đảm bảo an toàn:
– Công nhân và mọi người trong công trình phải được trang bị đầy đủ đồ bảo hộ phù hợp để đảm bảo an toàn cá nhân.
– Cần bảo vệ an toàn cho các công trình ngầm, các công trình liền kề và thiết bị thi công khác để tránh tai nạn không mong muốn.
– Trong khu vực đô thị, cần sử dụng lưới che công trình từ tầng cao nhất xuống mặt đất để đảm bảo rằng không có vật liệu hoặc phế thải rơi xuống đường hoặc làm tổn thương người đi đường hoặc người đứng ở dưới.
– Hoạt động phòng cháy, chữa cháy cũng cần được thực hiện một cách cẩn thận. Ví dụ, khi cắt sắt hoặc cắt vật liệu, cần đảm bảo rằng tia lửa không bắn vào các vật dễ cháy để tránh nguy cơ cháy nổ.
An toàn cần được đặt lên hàng đầu khi cải tạo nhà
3. 3 lưu ý cần quan tâm sau khi cải tạo nâng tầng nhà phố
Kiểm tra lại khả năng chịu lực
Mặc dù đơn vị thi công đã thực hiện kiểm tra khả năng chịu lực trước khi nâng tầng, nhưng việc yêu cầu kiểm định lại sau khi hoàn thành là rất quan trọng. Điều này giúp đảm bảo rằng các tính toán và công việc thi công đã được thực hiện đúng và chính xác. Nếu phát hiện vấn đề nào, đơn vị thi công có thể kiểm soát và điều chỉnh kịp thời để giảm thiểu rủi ro.
Kiểm tra chính xác khả năng chịu lực sau khi thi công
Kiểm tra hiện tượng nghiêng, sụt lún của căn nhà phố
Để đảm bảo an toàn và ổn định cho căn nhà sau quá trình cải tạo nâng tầng, việc kiểm tra thường xuyên các hiện tượng như nghiêng, sụt lún là vô cùng quan trọng. Dưới đây là những công việc mà đơn vị thi công thường thực hiện để giảm thiểu rủi ro:
– Đo đạc nghiêng và sụt lún: Sử dụng các thiết bị đo đạc chuyên dụng để theo dõi sự biến đổi của nghiêng và sụt lún trong công trình.
– Kiểm tra vết nứt và biểu hiện khác: Theo dõi và đánh giá các vết nứt trên tường, sàn và các cấu kiện khác để phát hiện các vấn đề có thể xảy ra.
– Kiểm tra nền móng: Quan sát tình trạng của nền móng để phát hiện sớm bất kỳ biến đổi hay vấn đề nào.
– Kiểm tra kết cấu nội thất: Xem xét các thành phần nội thất như cửa, cầu thang, vách ngăn để phát hiện các dấu hiệu không bình thường.
– Nếu phát hiện bất kỳ dấu hiệu nào của sụt lún và nứt tường sau khi hoàn thành cải tạo, chủ nhà cần liên hệ ngay với nhà thầu để yêu cầu kiểm tra và sửa chữa. Đặc biệt, khi thuê nhà thầu, chủ nhà cần lựa chọn đơn vị uy tín, có hợp đồng rõ ràng về chi phí, chất lượng và thời gian thi công. Những biện pháp này giúp đảm bảo rằng công trình được thực hiện đúng cách và an toàn cho gia đình.
Thường xuyên kiểm tra hiện tượng nghiêng, sụt lún của căn nhà phố
Bố trí nội thất đồng bộ
Bố trí nội thất đồng bộ là một yếu tố quan trọng trong quá trình cải tạo nâng tầng nhà phố. Khi chọn mua nội thất mới, chủ nhà cần lưu ý đến việc tạo sự hài hoà và phù hợp với không gian đã có, giúp cho tổng thể ngôi nhà trở nên thống nhất và đồng nhất hơn.
Để đạt được điều này, nếu có điều kiện, chủ nhà có thể thuê một đơn vị thiết kế nội thất để nhận được sự tư vấn chuyên nghiệp và các giải pháp thiết kế phù hợp nhất với nhu cầu và mong muốn của gia đình. Điều này giúp đảm bảo rằng mọi chi tiết trong không gian sống đều được bố trí một cách hợp lý và khoa học, tạo ra một không gian sống ấm cúng và thoải mái.
4. 4 phương án cải tạo nâng tầng nhà phố an toàn, chắc chắn
Nâng tầng không cần gia cố cột và móng
Nếu nhà phố đã được xây dựng với kết cấu chắc chắn và tính toán để có thể nâng tầng trong tương lai, đôi khi không cần thiết phải gia cố cột và móng. Điều này thường áp dụng cho các ngôi nhà đã được thiết kế để có thể mở rộng bằng cách nâng thêm 1 đến 2 tầng.
Cách triển khai thường được phân loại thành hai loại tùy thuộc vào việc có sẵn thép cột để chờ hay không:
– Nhà có thép cột để chờ sẵn cho nâng tầng: Quy trình cải tạo bao gồm việc đánh gỉ và nối thép để đảm bảo sự kết nối vững chắc. Trước khi thi công, việc tạo nhám tại vị trí chân cột thường được thực hiện, sau đó tiến hành ghép cốp pha và đổ cột bê tông. Tiếp theo là việc ghép cốp pha sàn và làm thép sàn, trước khi đổ sàn bê tông để nâng thêm tầng mới.
– Nhà chưa có thép cột để chờ sẵn: Trong trường hợp này, công tác cải tạo bao gồm việc khoan cấy thép bằng keo chuyên dụng (thường sử dụng keo Hilty) và cấy thép cột vào dầm hiện trạng theo kỹ thuật. Các bước tiếp theo thực hiện tương tự như trên, bao gồm ghép cốt pha sàn và đổ sàn bê tông.
Lưu ý: Mặc dù nhà có thể đã được tính toán để có khả năng nâng tầng sau này, chất lượng của các cấu kiện cũng sẽ giảm đi theo thời gian, ảnh hưởng đến khả năng chịu lực của chúng. Do đó, trước khi bắt đầu quá trình cải tạo nâng tầng, việc kiểm định lại khả năng chịu lực của các cấu kiện là rất cần thiết.
Nhà phố trước khi xây đã được tính toán cải tạo nâng tầng sau này và và được chỉ định sẵn các vị trí chờ thi công cột bổ sung
Nâng tầng cần gia cố cột
Trường hợp vận dụng: Những căn nhà phố có tiết diện cột cũ không đủ khả năng chịu lực khi cải tạo nâng tầng, chủ nhà sẽ sử dụng phương án “Gia cố cột” để đảm bảo sự an toàn và kiên cố cho căn nhà.
Cách thức triển khai:
Tùy thuộc vào từng hiện trạng và khả năng chịu lực của cột mà nhà thầu sẽ đưa ra những biện pháp gia cố riêng. Chủ nhà có thể tham khảo 3 biện pháp gia cố cột dưới đây:
– Mở rộng tiết diện cột (tăng tiết diện cột): Bọc thêm cho cột một lớp áo bê tông bên ngoài nhằm khắc phục những hư hỏng và phục hồi, tăng cường khả năng chịu lực của cột.
– Gia cố cột bằng kết cấu thép: Dùng để tăng cường khả năng chịu tải cho cột hiện hữu nhưng không tăng diện tích tiết diện của cột.
– Gia cố cột bê tông bằng vật liệu composite FRP: Là biện pháp gia cường bằng cách dán vật liệu composite FRP xung quanh cột, giúp tăng cường khả năng chịu tải cực hạn của cột và cải thiện độ vững chắc của cột bê tông.
Nâng tầng nhà phố có tiết diện cột cũ không đủ khả năng chịu lực bằng cách gia cố cột để đảm bảo sự an toàn và kiên cố cho căn nhà
Nâng tầng cần gia cố hệ móng
Những căn nhà phố có hệ móng cũ không đủ khả năng chịu lực khi cải tạo nâng tầng, chủ nhà sẽ sử dụng phương án “Gia cố hệ móng” để đảm bảo sự an toàn và kiên cố cho căn nhà phố.
Tùy vào hiện trạng và khả năng chịu lực của móng, nhà thầu sẽ đưa ra những phương án gia cố móng khác nhau. Chủ nhà có thể tham khảo 6 phương pháp gia cố móng phổ biến dưới đây:
– Biện pháp gia cố bản thân móng: Biện pháp hợp lý nhất để nâng cao cường độ bản thân của móng là dùng biện pháp phụt vữa xi măng vào khối xây của móng. Để phụt vữa xi măng vào móng thì dọc theo tường thợ thi công sẽ đảo các hố ở cạnh móng để lấy chỗ cắm ống phun vào.
– Biện pháp tăng diện tích đế móng: Việc làm tăng diện tích đáy móng có thể áp dụng với bất cứ loại móng nào và có thể thực hiện bằng hai cách: làm dày móng về các phía hoặc thêm một bản bê tông cốt thép dưới đáy móng.
– Biện pháp tăng chiều sâu móng: Biện pháp làm sâu thêm móng này chỉ có thể tiến hành được đối với những công trình được bảo quản tốt, khối xây có đủ cường độ, không có dấu hiện của sự biến dạng quá lớn.
– Biện pháp dùng móng cọc: Có thể dùng cọc khoan nhồi, khoan lỗ và đổ bê tông dưới nước. Phương pháp này nếu làm tốt sẽ không ảnh hưởng gì đến độ ổn định của công trình.
– Biện pháp thay móng: Để làm móng mới hoàn toàn, người ta phải cấu tạo một hệ thống kết cấu mới đỡ công trình thay cho các móng cũ. Hệ thống này có thể bao gồm các dầm ngang dọc để chống đỡ công trình.
– Biện pháp gia cố nền dưới đáy móng: Việc sửa chữa và gia cường nền móng cũ là một công việc phức tạp. Người thiết kế phải đề xuất những biện pháp toàn diện, có những chỉ dẫn cụ thể cho thi công về trình tự cũng như các yêu cầu cần thiết khác về kỹ thuật, an toàn lao động… quá trình thi công và sử dụng cần có sự quan trắc để kiểm tra độ lún và những biến dạng đối với nền móng có thể xảy ra.
Những căn nhà phố có hệ móng cũ không đủ khả năng chịu lực khi cải tạo nâng tầng, chủ nhà sẽ sử dụng phương án “Gia cố hệ móng”
Nâng tầng cần gia cố cả cột và móng
Với những căn nhà phố có hệ móng cũ và cả tiết diện cột cũ không đủ khả năng chịu lực khi nâng tầng, chủ nhà nên sử dụng phương án “Gia cố cả cột và móng” nhằm đem lại hiệu quả chịu lực tối đa và đảm bảo sự vững chắc cho căn nhà.
Khi “gia cố cả móng và cột”, chủ nhà sẽ thực hiện lần lượt, đúng thứ tự các bước sau:
– Bước 1: Gia cố móng
– Bước 2: Gia cố cột
Cần đảm bảo gia cố đúng thứ tự là móng trước – cột sau. Nếu không tuân theo, căn nhà phố có thể bị sụt lún, giảm khả năng chịu lực của móng,…
Chủ nhà cần gia cố móng trước khi gia cố cột để đảm bảo sự an toàn và tránh sự cố không mong muốn xảy ra
Lưu ý: Đối với hiện trạng nhà phố có móng và tiết diện cột không đủ khả năng chịu lực, chủ nhà có thể tính toán đến phương án xây thêm cột và móng để tăng khả năng chịu lực nhưng cần phải tính toán sao cho có sự liên kết giữa hệ móng – cột mới và cũ thành 1 khối thống nhất.
5. Chi phí cải tạo nâng tầng nhà phố là bao nhiêu?
Chi phí thi công cải tạo nâng tầng nhà phố dao động từ khoảng 3,330,000 – 6,445,000 VNĐ/m2 và tùy vào từng hạng mục, vị trí và thời điểm cải tạo mà giá có thể khác nhau.
Tuy nhiên, để có cái nhìn tổng quan về chi phí cải tạo nhà và dự trù kinh phí tốt nhất, chủ nhà có thể tham khảo bảng giá thi công của từng hạng mục:
Chi phí cải tạo nâng tầng nhà phố hiện nay (Tham khảo)
Lưu ý:
Bảng báo giá trên chỉ mang tính chất tham khảo. Tùy vào hiện trạng, vị trí, hạng mục, thời điểm và biến động của thị trường chi phí có thể thay đổi.
Để biết thêm chi tiết giá của từng hạng mục, chủ nhà có thể liên hệ với Xây Tổ Ấm tại đây.
Bảng giá trên chưa bao gồm chi phí nội thất và tùy từng nhu cầu cải tạo cũng như hiện trạng căn nhà, chi phí cải tạo nâng tầng nhà phố có thể phát sinh thêm một số hạng mục khác. Chủ nhà nên dự trù một khoản phí dự phòng khoảng 20% – 30% tổng chi phí cho những tình huống phát sinh..
Ngoài các yếu tố như diện tích, vị trí thi công, yêu cầu về thi công thì chi phí cải tạo, sửa nhà nâng tầng còn bị ảnh hưởng bởi một số vấn đề như: Hệ số an toàn móng cột khi tính toán lại kết cấu; trình độ chuyên môn của nhà thầu trong việc xác định các biện pháp cải tạo, nâng tầng; phương án xử lý và phương pháp khoan ghép bê tông cốt thép.
